종합부동산세 세율 2026년 개편안, 계산법과 구간별 세율 총정리

종합부동산세 세율, 2026년 무엇이 달라지는가

종합부동산세 세율은 주택 수와 과세표준에 따라 0.5%에서 최대 5.0%까지 적용되는데요.

2026년 세제개편안에서 가장 큰 변화는 실거주 여부에 따른 차등 과세입니다.
1세대 1주택 실거주자는 기본공제액이 12억 원에서 14억 원으로 늘어나 세 부담이 줄어들지만,
비거주 1주택자는 오히려 12억 원에서 9억 원으로 공제액이 줄어듭니다.

이 글에서는 2026년 개편안의 핵심 내용과 함께 종합부동산세 세율 구간별 적용 방법, 실제 계산 과정을 단계별로 정리했습니다.
내 상황에 맞는 세금 계산법과 절감 방법을 확인해보세요.

📋 종부세 세율, 먼저 이것부터 체크하세요

종합부동산세 세율을 적용받기 전에 확인해야 할 기준이 몇 가지 있습니다.

공시가격 확인이 첫 단계인데요.
국토교통부 부동산공시가격알리미에 접속하면 보유한 주택의 공시가격을 조회할 수 있습니다.
매년 4월 말에 공시가격이 발표되므로 그때 확인하시면 됩니다.

실거주 판단 기준도 중요합니다.
단순히 주민등록만 옮겨놓는다고 실거주로 인정되지 않으며,
과세기준일인 6월 1일 기준으로 주민등록과 실제 거주 사실을 모두 충족해야 하고요.

주택 수 계산은 1세대를 기준으로 합산하는데요.
부부가 공동명의로 1채를 소유하면 1주택이지만,
각각 따로 소유하면 2주택으로 계산됩니다.

• ✓국토교통부 부동산공시가격알리미에서 내 집 공시가격 확인
• ✓실거주 판단은 주민등록과 거주 사실 모두 충족
• ✓부부 공동명의는 1주택이며 따로 소유 시 합산

🔄 2026년 개편안, 세율과 공제액이 이렇게 바뀝니다

2026년 세제개편안은 2027년 6월 1일 과세기준일분부터 적용되며,
실제 납부는 2027년 12월입니다.

실거주 1주택자, 기본공제 14억으로 증가

1세대 1주택 실거주자의 기본공제액이 기존 12억 원에서 14억 원으로 2억 원 상향됩니다.

공시가격 15억 원짜리 아파트를 보유한 실거주자를 예로 들면,
개편 전에는 (15억 – 12억) × 60% = 1.8억 원이 과세표준이었지만,
개편 후에는 (15억 – 14억) × 70% = 0.7억 원으로 줄어듭니다.

다만 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 올라가는 점은 감안해야 하는데요.
그럼에도 기본공제 확대 효과가 더 커서 대부분의 1주택 실거주자는 세 부담이 줄어듭니다.

KB금융그룹 세제개편안 분석에 따르면,
대부분의 1주택 실거주자가 종부세 감소 혜택을 받을 것으로 추정됩니다.

비거주 1주택과 다주택자, 부담 늘어납니다

실거주하지 않는 1주택자의 기본공제액은 오히려 12억 원에서 9억 원으로 3억 원 감소합니다.

공시가격 15억 원 주택을 보유한 비거주 1주택자는
개편 전 (15억 – 12억) × 60% = 1.8억 원이던 과세표준이,
개편 후 (15억 – 9억) × 70% = 4.2억 원으로 2배 이상 늘어나는 셈입니다.

다주택자의 기본공제는 새로운 방식으로 바뀝니다.
4억 원에 주거용 비율을 곱한 5억 원을 더한 금액이 공제되는데요.
대부분의 경우 기존 9억 원보다 공제액이 줄어들게 됩니다.

공정시장가액비율 70%로 상향

공시가격에 곱하는 공정시장가액비율이 현행 60%에서 2027년 70%로 인상됩니다.

3주택 이상 보유자는 2028년부터 80%까지 확대되는데요.
이는 같은 공시가격이라도 과세표준이 더 높아진다는 뜻이고요.

예를 들어 기본공제 후 남은 금액이 5억 원이라면,
개편 전에는 5억 × 60% = 3억 원이 과세표준이었지만,
개편 후에는 5억 × 70% = 3.5억 원이 됩니다.

세율 구간, 주택 수별로 이렇게 적용됩니다

국세청 공식 자료에 따르면,
종합부동산세 세율은 주택 수에 따라 다르게 적용됩니다.

2주택 이하 보유자 종합부동산세 세율 구간은 다음과 같습니다.

• 과세표준 3억 원 이하: 0.5%
• 3억 원 초과 6억 원 이하: 0.7%
• 6억 원 초과 12억 원 이하: 1.0%
• 12억 원 초과 25억 원 이하: 1.3%
• 25억 원 초과 50억 원 이하: 1.5%
• 50억 원 초과 94억 원 이하: 2.0%
• 94억 원 초과: 2.7%

3주택 이상 보유자는 더 높은 종합부동산세 세율이 적용되는데요.

• 과세표준 3억 원 이하: 0.5%
• 3억 원 초과 6억 원 이하: 0.7%
• 6억 원 초과 12억 원 이하: 1.0%
• 12억 원 초과 25억 원 이하: 2.0%
• 25억 원 초과 50억 원 이하: 3.0%
• 50억 원 초과 94억 원 이하: 4.0%
• 94억 원 초과: 5.0%

12억 원이 넘는 구간부터 2주택 이하와 3주택 이상의 종합부동산세 세율 차이가 벌어지기 시작합니다.

2028년부터는 주택 수 기준이 폐지되고 가액 기준으로 전환될 예정이지만,
아직 국회 통과 전이므로 변경될 수 있습니다.

💰 내 집 종부세, 5단계로 계산하세요

종합부동산세는 복잡해 보이지만 순서대로 따라가면 계산할 수 있습니다.

1. 1
   1단계 공시가격 합산

   보유한 모든 주택의 공시가격을 더합니다

2. 2
   2단계 기본공제액 차감

   실거주 1주택 14억 원, 비거주 1주택과 다주택은 9억 원을 뺍니다

3. 3
   3단계 공정시장가액비율 곱하기

   2027년 기준 70%를 곱해 과세표준을 구합니다

4. 4
   4단계 종합부동산세 세율 적용

   과세표준 구간에 따라 0.5~5.0% 누진세율 적용

5. 5
   5단계 세액공제 차감

   고령자와 장기보유 공제 등을 차감해 최종 세액 확인

1단계에서는 본인과 배우자가 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산하는데요.
서울 아파트 1채(공시가격 13억 원)와 지방 아파트 1채(공시가격 5억 원)를 보유하고 있다면
13억 + 5억 = 18억 원입니다.

2단계에서 기본공제액을 차감합니다.
위 예시는 2주택이므로 9억 원을 공제하면 18억 – 9억 = 9억 원이 남고요.

3단계에서 공정시장가액비율을 곱하는데요.
2027년 기준 70%를 적용하면 9억 × 70% = 6.3억 원이 과세표준입니다.

4단계에서 누진세율을 적용합니다.
과세표준 6.3억 원은 6억 원 초과 12억 원 이하 구간에 해당하므로
2주택 기준 1.0% 종합부동산세 세율이 적용되는데요.
실제로는 구간별로 쪼개서 계산합니다.

• 3억 원까지: 3억 × 0.5% = 150만 원
• 3억 원 초과 6억 원까지: 3억 × 0.7% = 210만 원
• 6억 원 초과 6.3억 원까지: 0.3억 × 1.0% = 30만 원
• 합계: 390만 원

5단계에서 세액공제를 차감하는데요.
고령자 공제(만 60세 이상 10~30%), 장기보유 공제(5년 이상 보유 시 20~50%) 등이 있습니다.
2027년부터는 거주 기반 세액공제로 바뀌어 최대 800만 원(2027년), 600만 원(2028년 이후)까지 공제받을 수 있습니다.

📅 신고와 납부, 이렇게 진행하세요

신고 기한과 방법

국세청 공식 안내에 따르면,
종합부동산세는 매년 12월 1일부터 15일까지 신고하고 납부해야 합니다.

정기고지 대상자는 세무서에서 고지서를 보내주므로
별도 신고 없이 납부만 하면 되는데요.
자진신고 대상자는 국세청 홈택스에 접속해 전자신고를 진행해야 합니다.

홈택스에 로그인한 뒤 신고/납부 메뉴에서 종합부동산세를 선택하면 됩니다.
공동인증서나 금융인증서가 필요하므로 미리 준비해두세요.

납부 방법과 분납 제도

납부할 세액이 250만 원 이하라면 12월 15일까지 일시납부해야 합니다.

250만 원을 초과하면 분납이 가능한데요.

• 250만 원 초과 500만 원 이하: 250만 원을 초과하는 금액
• 500만 원 초과: 납부할 세액의 50% 이하

분납 신청을 하면 초과 금액을 납부기한 경과 후 6개월 이내에 나눠서 낼 수 있습니다.

예를 들어 세액이 600만 원이라면
300만 원은 12월 15일까지,
나머지 300만 원은 다음 해 6월 15일까지 납부하면 됩니다.

납부는 홈택스, 은행 계좌이체, 신용카드 등 여러 방법으로 가능하며,
이용 시간은 07:00부터 23:30까지입니다.

자주 묻는 질문

핵심 정리

종합부동산세 세율은 0.5%에서 5.0%까지 구간별로 적용되며,
2주택 이하와 3주택 이상의 종합부동산세 세율이 다릅니다.

2026년 개편안의 핵심은 실거주 여부에 따른 차등 과세인데요.
1주택 실거주자는 기본공제 14억 원으로 세 부담이 줄어들지만,
비거주자와 다주택자는 공제액 감소와 공정시장가액비율 인상으로 부담이 늘어납니다.

매년 12월 1일부터 15일까지 신고·납부해야 하며,
250만 원을 초과하면 분납이 가능하니 기한 내 처리하시기 바랍니다.

정확한 기준은 국세청 홈페이지에서 확인하시고,
복잡한 경우 세무사와 상담하는 것을 권장합니다.

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※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 합니다. 실제 신청·세무 판단은 관련 공식 기관에서 최신 기준을 반드시 확인하세요. 제도·요율·금리·시세는 자주 바뀝니다.

글쓴이: 러브라이프인포 편집팀 · 최종 수정: 2026년 8월