전세대출 계산기, 한도 3가지 기준과 계산 방법

전세대출 받을 수 있는지부터 확인해야 합니다

전세 계약을 앞두고 대출금을 얼마나 받을 수 있는지, 매달 내야 할 이자는 얼마인지 궁금하실 텐데요.

2025년 6월부터는 수도권 규제지역에서 집을 산 1주택자가 보유한 아파트에서 실제로 거주한 적이 없으면 투기적 목적이 있다고 판단해 전세대출 신규 취급이나 만기연장이 제한됩니다.

전세대출 계산기는 이런 복잡한 자격 조건을 통과한 뒤 실제로 받을 수 있는 한도와 월 이자를 미리 확인하는 도구입니다.

계산기에 전세보증금과 연소득, 기존 대출을 입력하면 DSR 규제를 반영한 실제 대출 가능액과 월 납입 이자가 자동으로 나오며, 은행 방문 전에 한도를 확인해두면 계약 당일 당황하지 않고 여유 있게 진행할 수 있습니다.

전세대출 한도는 3가지 기준 중 가장 낮은 값으로 정해집니다

전세대출 계산기로 한도를 확인할 때 DSR, 보증금 대비 비율, 보증기관 한도 세 가지 기준을 모두 고려해야 합니다.

DSR은 총부채원리금상환비율로, 내가 벌어들이는 연간 소득 대비 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자가 차지하는 비율을 뜻하는데요.

현재 은행권 주택담보대출에는 DSR 40% 규제를 적용하며, 전세대출도 소득 대비 부담을 따져 한도가 제한되는 방향으로 바뀌고 있습니다.

보증금 대비 비율은 은행과 보증기관 정책에 따라 다르게 적용됩니다.

전세자금대출특약보증은 전세대출금에 보증비율을 곱한 금액이며, 수도권 및 규제지역은 80%, 그 외 지역은 90%가 기본인데요.

2026년 1월부터는 1주택자에 한해 수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%로 10%포인트씩 낮춥니다.

보증기관 한도는 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등이 승인하는 금액이며, 보증기관이 승인하지 않으면 은행 대출 자체가 불가능합니다.

기준	내용	2026년 변화
DSR 40%	연소득 대비 모든 대출 원리금 상환액 비율	전세대출까지 적용 확대
보증금 대비 비율	수도권 80%, 그 외 90%	1주택자는 70%, 80%로 축소
보증기관 한도	HUG·HF·SGI 승인 금액	비거주 1주택자 제한

연소득 5천만 원인 사람이 전세대출 2억 원, 금리 4.5%, 10년 만기 원리금균등상환을 받으면 월 약 207만 원, 연 2,484만 원을 갚아야 합니다.

다만 전세대출은 DSR 산정 시 원금을 제외하고 이자만 반영하므로, 원리금 전액(2,484만 원)을 그대로 DSR에 넣어 계산하면 실제 부담률과 한도 판단이 왜곡됩니다.

실제 계산은 은행이나 보증기관의 전세대출 계산기를 이용하면 빠르게 확인할 수 있습니다.

전세대출 계산기 종류와 활용 방법을 알아두세요

전세대출 계산기는 크게 이자 계산기와 한도 계산기 두 가지로 나뉩니다.

이자 계산기는 대출금액, 금리, 상환 방식을 입력하면 원리금균등, 원금균등, 만기일시 상환 방식별 월 상환액과 총 이자 비용을 자동 계산해줍니다.

버팀목 전세대출, 청년버팀목, 신생아특례 등 정책대출 상품별로 금리가 다르므로 전세대출 계산기에서 상품을 선택한 뒤 조건을 입력하는 게 정확한데요.

한도 계산기는 전세보증금, 연소득, 기존 대출 잔액을 입력하면 DSR 규제를 반영한 실제 대출 가능 금액을 알려줍니다.

주택도시보증공사 홈페이지에서는 전세보증금반환보증 한도조회 메뉴를 통해 보증 가능 금액을 확인할 수 있습니다.

KB국민은행 앱에서는 전세대출 계산기 한도조회 기능을 제공하며, 하나은행과 신한은행 등 주요 시중은행도 비슷한 서비스를 운영하는데요.

계산기를 사용할 때는 실제 계약할 보증금을 정확히 입력해야 하며, 월세가 있는 경우에는 월세보증금과 월세를 전월세전환율로 환산한 금액을 합산해서 입력합니다.

월세보증금 및 월세에 대해 전월세전환율을 적용하여 계산한 임차보증금은 월세보증금 더하기 월세 곱하기 12를 전월세전환율로 나눈 값입니다.

기존 대출이 있다면 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 학자금대출까지 모두 포함해서 입력해야 정확한 DSR이 계산됩니다.

2025년 달라진 전세대출 규제를 확인하세요

2025년 6월 28일부터 수도권과 규제지역에서는 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되어 실거주가 아닌 갭투자 목적의 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되지 못하도록 했습니다.

이는 집을 사려고 계약은 했지만 등기 이전은 아직 안 된 사람이 세입자를 먼저 받아 그 전세보증금으로 잔금을 치르는 방식을 막기 위한 조치인데요.

임대차계약서에 나온 임대인과 실제 집 소유주가 다르면 전세대출이 나오지 않습니다.

수도권 1주택자가 주택을 구입한 뒤 주택담보대출로 집을 사면 6개월 안에 전입 신고를 마쳐야 하며, 전입 의무를 이행하지 않으면 기한이익이 상실될 수 있습니다.

비거주 1주택자에 대한 전세대출 계산기 이용도 제한되었는데요.

전세대출을 받은 규제지역 아파트 보유자는 약 6만 명, 이들의 대출 규모는 9조 3천억 원 수준입니다.

이들의 과거 실거주 여부를 따져 신규 전세대출이나 만기연장 제한에 나설 것으로 보입니다.

재경부가 제시한 비거주 1주택 예외기준은 1년 이상 거주한 주택에서 취학이나 전근, 장기 요양, 해외 체류, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 다른 지역으로 이사하는 경우 최장 3년간 비거주를 거주로 인정합니다.

같은 시·군 안에서 이동은 예외로 인정되지 않습니다.

예외 상황도 있는데요.

토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택을 매수한 경우 기존 세입자의 계약이 종료될 때까지는 신규 취급이나 만기연장을 허용하며, 임대인이 보증금을 반환하지 않아 전세대출 계산기로 확인한 금액을 상환하기 어려운 경우나 자신이 살고 있는 전세집의 퇴거 일정을 조정하는 과정에서 불가피하게 대출 연장이 필요한 경우도 예외로 인정합니다.

전세 계약 전에 본인이 1주택자라면 과거 그 주택에서 거주한 기록이 있는지, 없다면 예외 사유에 해당하는지를 먼저 확인해보세요.

은행 방문 전에 주민등록등본과 전입 이력을 미리 준비해두면 상담이 빠르게 진행됩니다.

자주 묻는 질문