먼저 알아 둘 부분
- 갱신 청구는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다
- 1회만 가능하며 갱신 기간은 2년, 임대료는 5% 이내로 인상됩니다
- 내용증명 우편으로 보내야 나중에 분쟁을 막을 수 있어요
목차
임대차 계약 갱신 청구 절차, 언제 어떻게 하나요
임대차 계약 갱신 청구 절차는 시기를 놓치면 권리를 잃습니다.
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 갱신 의사를 밝혀야 하는데요.
이 기간을 벗어나면 이번 만기에는 갱신을 요구할 수 없어요.
2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약부터는 만료 2개월 전까지가 마지노선입니다.
그 이전 계약은 만료 1개월 전까지였고.
갱신 청구는 1회만 가능합니다.
갱신되면 2년 동안 살 수 있어요.
임대료는 기존 금액에서 5% 이내로만 올릴 수 있습니다.
임대차 계약 갱신 청구 절차 안내
갱신 청구서는 어떻게 쓰나요
갱신 청구는 말로만 하면 안 됩니다.
서면으로 작성해 임대인에게 전달해야 법적 효력이 생기는데요.
갱신 청구서에는 임대인과 임차인의 성명·연락처, 목적물 주소, 기존 계약 기간, 갱신 요구 의사가 반드시 들어가야 해요.
법적 근거로 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약 갱신을 청구한다는 문구를 명시하시면 됩니다.
작성일과 서명도 빠뜨리지 마세요.
작성한 청구서는 내용증명 우편으로 보내는 편이 가장 안전합니다.
우체국 창구나 인터넷우체국에서 발송할 수 있으며, 발송 기록이 남아 나중에 “보냈다·안 받았다” 다툼을 막아줘요.
일반 문자나 카카오톡으로도 보낼 수 있지만 증거 능력이 약하니, 임대차 계약 갱신 청구 절차만큼은 내용증명을 권합니다.
임대인이 거절할 수 있는 경우는
임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절하지 못합니다.
주택임대차보호법은 거절 사유를 아래 9가지로 제한하고 있는데요.
- 1호
- 임차인이 2기의 차임을 연체한 경우
- 2호
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 3호
- 합의 하에 상당한 보상을 제공하는 경우
- 4호
- 임대인 동의 없이 전대한 경우
- 5호
- 고의·중과실로 주택을 파손한 경우
- 6호
- 주택 멸실로 목적 달성이 불가능한 경우
- 7호
- 철거·재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우
- 8호
- 임대인이나 직계가족이 실제 거주할 경우
- 9호
- 임차인 의무를 현저히 위반한 경우
이 중 8호 실거주를 이유로 거절하는 사례가 가장 많습니다.
임대인 본인이나 부모·자녀가 직접 살겠다고 통보하면 임차인은 갱신을 요구할 수 없는데요.
하지만 거짓으로 실거주를 내세운 뒤 다른 사람에게 다시 세를 놓으면 손해배상 책임을 집니다.
거짓 거절 시 손해배상은 얼마인가요
실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐더라면 임차인이 살 수 있었던 2년이 지나기 전에 제3자에게 임대하면 배상해야 해요.
배상 금액은 아래 3가지 중 가장 큰 금액입니다.
- 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분
- 새 임차인 월차임과 원 임차인 월차임의 차액 × 24개월
- 이사비·중개수수료 등 실제 손해액(입증 시)
2024년 의정부지방법원은 이러한 손해배상 책임을 인정했으며, 찾기쉬운 생활법령정보에도 같은 내용이 안내되어 있습니다.
임대인이 실거주 의사 없이 거절했다는 사실을 입증하려면, 갱신 거절 통지를 받은 뒤 해당 주택의 등기부등본·임대차 계약서·실거주 여부를 주기적으로 확인해두시면 됩니다.
갱신 청구 후에도 해지할 수 있나요
임대차 계약 갱신 청구 절차를 밟은 뒤 사정이 바뀌어 나가야 할 수도 있습니다.
이 경우 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있는데요.
통지한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료돼요.
반대로 임대인은 갱신된 2년 기간 중에는 주택임대차보호법 제6조의3의 정당한 사유가 없는 한 일방적으로 해지할 수 없습니다.
즉 갱신 기간이 끝나기 전에는 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없어요.
갱신 청구권을 행사한 뒤에도 임차인 쪽 해지는 자유롭게 가능하니, 갱신 여부를 먼저 확보해두는 편이 유리합니다.
핵심 정리
임대차 계약 갱신 청구 절차는 시기가 생명입니다.
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 서면으로 청구하시고, 내용증명 우편으로 발송 기록을 남기세요.
1회만 가능하며 갱신 기간은 2년, 임대료는 5% 이내로 오릅니다.
임대인이 거절할 수 있는 사유는 9가지로 제한되며, 거짓 실거주로 거절한 뒤 제3자에게 임대하면 월차임 3개월분 이상을 배상해야 해요.
임대차 계약 갱신 청구 절차를 정확히 알아두시면 불필요한 분쟁을 막을 수 있습니다.
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